【第一直销网讯】  “我好几次建议，在2017年底或2018年把商业地产名字改了，别再当地产商了。”

王健林在2016年万达年度工作会议上说，有点迫不及待。就在一周前，中国房地产行业刚刚历史性的迎来三家突破3000亿销售大关的房企。万达不在其列。

这是中国房地产历史上最好一年，但靠卖房子发家的王健林并不眼红。去年万达的服务业收入、净利润占比首次超过地产销售。在王健林眼里，这个成绩比收入和资产额的扩大更加重要。

事实上万达集团去年总体收入同比减少了13.9%。这在万达历年的报表中很少见，但首富依然把2016年，称为“对万达及其重要，具有标志意义”的一年。

去年初主动下调房地产收入目标，万达转型决心昭然。更早的三四年前，王健林就为万达按下了转型键，陆续涉足影视、体育、金融等业务。

虽然地产收入有所减少，但其在商业地产领域仍然势头迅猛。王健林称，万达商业已经创造了连续11年租金收缴率99.5%以上的行业世界纪录。仅在去年第四季度，与中信信托、民生信托、富力集团等就新签约了90个万达广场，共1050亿元投资合同。

王健林毫不谦虚地认为“万达商业的执行能力全球无敌”。纵览地产行业，这样的速度和执行力似乎只有恒大能与之一较高下。

但与恒大在地产这条路上全速狂奔不同，王健林走了另外一条路，一条更难走的路。

2016年初，万达宣布主动下调地产目标时，以穆迪为首的三大评级机构曾因不看好前景而集体下调评级。对仍在港股挂牌的万达商业，穆迪称合约销售额下降会导致万达商业的现金流减少，并预计随着规模的扩展，这可能导致其净资产负债率出现进一步提升。

万达早年的单纯复制模式实际一直不被香港资本市场所看好，负债问题也常被人诟病。一个细节足见：2015年3月31日万达商业第一次期末业绩投资者会议结束后，趁投资人还没离场，万达集团总裁丁本锡突然加了一段语重心长的“返场”发言。他承认，对上市而言，万达是“小学生，没经验”，仅仅在20天中与投资人沟通，太仓促。他不断强调着万达与一般的房地产开发企业模式的根本不同，并继续阐释着万达的核心竞争优势。

万达商业在香港一直没有取得投资者足够的好感，股价不温不火。王健林很不服气，但直到今年，他才破天荒的首次公开向挑战者们回应了关于负债率的问题，称外界搞错了概念。

在今年的年会上，王健林给万达商业提出了新的目标——从2017年到2025年，租金年均保持25%的增速。“地产的PE也就10倍左右，但商业租金的PE是30倍甚至40倍。”他说。

而下调评级时，穆迪也曾预测，万达在租金和管理费收入方面势头强劲，如果未来两年万达的商场都能成功开业，且租金和管理费收入每年增长20%至25%，那么这部分利息覆盖率的提高会为公司的偿债能力提供强大支援。

在经历不到两年的港股沉浮后，他已经清楚看到，要想让这间公司走得更远更好，必须断绝过份依赖地产销售的模式，转而去深耕更难赚钱的租赁运营。

一边是对香港资本市场的低估感到不忿而退市，另一边却是为了高PE转型。这说明，在王健林的思路里，商业地产的转型已经和重返A股形成了互通关系。万达从港股回归的目的就是为了追求A股潜在的高估值，在转型的同时启动退市，王健林似乎想证明，除了简单的复制模式，万达还可以玩别的。以万达商业截至2015年底超过1800亿元的净资产规模来看，市场预期未来万达商业在A股的市值规模将达到五六千亿元规模。

不过，自去年9月正式摘牌后，万达商业的回A之路却并不顺利。有接近万达的内部人士透露，年底突然离职的万达金融副总裁陆肖马，部分原因是其未完成董事长定下的回A任务。通过IPO上市则需要更长时间，虽然万达早在2015年就递交了A股IPO计划，但目前排队状态仍在百名以后，且国内已经多年没有过地产类公司IPO成功。对于何时，以何种方式回归，万达目前还没有明确消息。

坚定了路线，万达迫不及待想抹掉自己身上“地产商”的标签。王健林称，中国房地产周期性太强会给企业经营造成困难，找到了别的通路，且租金收益节节攀高，“何乐而不为”。

转型并非一帆风顺，例如金融。万达金融集团2016年收入213.5亿元，完成计划的127.7%，是各业务板块中超额完成计划最多的一部分。但与2015年工作报告中曾提出的种种设想相比，仍有差距。

首富今年几乎没有谈到金融部分，在万达官方的王健林发言稿中，“金融”两个字在总计一万多字的全文中仅出现两次——2016年业绩与2017年目标。

2016年，万达金融在其成立两年后迎来了极大变化。去年10月，在王健林又一次当选中国首富的同一天，万达公布了一次重大产业结构调整与人事变阵。包括飞凡、快钱等在内的公司从万达金融中分裂出来成为新的网络科技集团，新公司由曲德君挂帅，剩下的传统业务，则交给空降的原广发银行董事长董建岳。

这次变阵意义深远，也几乎完全推翻了万达试图将互联网与金融业务结合的算盘。在2015年的工作会议上，王健林曾寄望创新网络金融模式，以飞凡覆盖的商户和客流为基础，打造征信、网贷以及类似余额宝的支付理财产品。

但这样的设想在过去一年中并没有实现。王健林曾把万达金融称作“未来价值最大的板块”，如今的进展显然不能令首富满意。有多位接近万达的人士向界面新闻记者表示，金融集团分拆后，将更多从事传统业务，而互联网的部分，将专注于线上线下的融合，以实业+互联网为定位，打造开放平台。

经历了波澜起伏的2016，精力旺盛的王健林又给新的一年定下了资产9000亿元，营业收入2658亿元的目标。62岁的王健林看起来依然雄心勃勃，但也许是因为已过耳顺之年，在今年的年会上，他也首次对企业内部谈起了自己的隐退。

“什么时候能从我口中说出来万达全面完成转型，那就是我退休之年了。但我是退而不休的，我退了就完全在家里当宅男吗？那不太可能。退下来后可能每个月开一次董事会，但我会花更多精力去做其他有意义的事情。”

搞了28年房地产，被调控了十来次的王健林，将自己的退休之日定在了企业转型完成之时，颇有些反讽。届时，对这位热爱挑战的首富来说，或许又将是一个新的开始。

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